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    標題:業委會無法成立的情況下如何更換物業公司?

      天津北方網訊:《律師幫辦》欄目網民“朱**”留言:民法典關于業委會無法成立的情況下如何更換物業公司?

      李東光律師回復:《中華人民共和國民法典》【全國人民代表大會 中華人民共和國主席令第45號 2021年1月1日施行】第278條規定:下列事項由業主共同決定:“……(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;……業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”

      第936條規定:“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外……”

      《住房和城鄉建設部印發<業主大會和業主委員會指導規則>的通知》【住房和城鄉建設部 建房(2009)274號 2010年1月1日施行】第7條規定:“業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

      第22條規定:“業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。”

      第58條規定:“因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。”

      根據《中華人民共和國民法典》相關規定,擬解聘物業服務企業的,應由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。還應當經參與表決專有部分面積過半的業主且參與表決人數過半數的業主同意。根據貴方介紹,目前貴方小區并未成立業委會,因此可在物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

      綜上,貴方在業主委員會無法成立的情況下,解聘物業公司的,可通過以下程序進行:(1)請求物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責,對物業服務公司進行解聘;(2)召開業主大會集體討論的形式或書面征求意見的形式,按照相關法定程序表決決定解聘物業公司;(3)按照相關法定程序表決決定選聘新物業服務公司。

      提醒您注意,以上僅是我們就您所咨詢事項依據現有的法律規定進行的簡要初步分析,謹供您參考,不作為最終結論,不可用于進行任何擴大解釋、類推解釋,亦不得用于除本咨詢事項外的其他任何目的。 (津云新聞記者 周婷婷)

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